深度揭秘“私域流量”赚钱公式：90后微信年赚8000万的秘密(2)

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● 这里的土地包含多种用途，有住宅也有商业和工业用地，当然最贵的就是住宅用地，一般来说，住宅用地面积占比43%，但是出让金的占比达到88%，如果住宅土地供应占比高，均价自然就上去了；

● 增速较大的城市，像北京，去年有很多土地位置比较远，而且很多是“两限房”的土地，所以价格上不去，而今年的很多地块位置好，而且没限制，所以价格蹭蹭就上去了，上半年楼面价前五的地块，全部来自北京：

当然，这是个例，但全国平均算下来，上半年楼面价同比涨16%！这个幅度很惊人。

土地价格会怎样影响房价呢？

这就涉及一个概念，叫“地价房价比”，顾名思义就是看地价在房价中的占比。

这个统计的数据差别很大：

有些官方研究机构的结论是地价在房价中占比23%，也就是说，地产商拿了大头，房价约为地价的4.34倍；

地产商则纷纷表态地价占比在50%之间，言外之意就是“利润大头他们没拿”，房价约为地价的2倍；

好在现在各种数据的透明度比较高，地价房价比的均值差不多是34%，也就是房价约为地价的3倍。

像前面的北京分钟寺的地王，楼面价76168元，几年后的房价自己估算吧。

当然这些地王肯定不是普通人的菜，但是房价有点“一人得道鸡犬升天”的意思，区域新龙头的价格会不同程度拉动周边存量房的价格，如果地价普涨，还盼着房价价格回落，还是挺难的。

现在通过一些事情已经能看出这种趋势了：

● 疫情严重，但是很多城市放松调控的努力都是一日游的政策，所以高层对房价的大方针不会变；

● 上半年累计调控措施出台了304条，历史最多，因为货币宽松，预计调控措施会更为严格；

● 调控增加是因为热度大增，有能力的人都在抢房，“无脑摇”、“万人摇”之类新闻少数是中介和地产商炒作，但老百姓的买房热情不用怀疑。在上半年两个月基本没干活的情况下，top50的房地产公司总销量和去年同期基本持平。

说了这么多，具体的建议是什么呢？

很简单，对于有能力的人来说，比如有钱不知道怎么投资的人，比如那些在热点城市打拼的“边缘刚需人群”，可能目前资金差一点或者对于还贷压力比较畏惧的人群，如果竭尽全力可以保证生活可以继续，那现在的窗口期是值得珍惜的。

理由除了上面说的地价，还有一些其他的因素：

● 像余额宝收益都跌的没法看了，背后原因就是钱多了，央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率会趋势性下移，前些日子讨论“房贷换锚”的话题很火，大家还很犹豫怎么操作，但实际上很多银行的实操里都是默认直接换了；

● 上半年房子卖得火，也是有原因的，像很多地方允许企业卖地延期或者分期缴纳土地款，放宽了预售标准，有些地方完成25%以上投资即可申请预售；

● 有的城市推出了购房补贴、税费减免、人才补贴政策，简单粗暴有效……

很多人对房地产未来的价值趋势存疑，买房亏损的报道也不少，这就真需要分分地方了。

短期来看，上半年的热潮中不为所动的城市是需要多看少动的，他们的特点是房价还在跌、地价也在跌，典型代表就是山东双子星，青岛和济南。

但多数有活力的一二三线城市里，房地产仍旧是最稳健的资产，十年十倍的日子没有了，但是保证每年3-6%的稳健收益还是没问题的，尤其是中国的房子还有一些额外的权利，比如教育，比如金融，各大银行力推的信用贷成本不低，多数都超过了15%，如果是房产抵押，现在成本不到6%，对于普通人来说，算得上是最便宜的负债了。

其实纵观各种资产增值方案，最主流的就是三类：

● 1、提升个人估值，依靠能力变现；

● 2、金融资产增值；

● 3、房产增值；

对于普通人来说，过去30年，买房是最容易的致富渠道，未来，这也将是最稳健的财富保值手段。

只是这个渠道对不少人已经关闭了，对于那些还有条件的人来说，值得努力一下。

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